Les points à surveiller de très près lorsqu’on est copropriétaire
1) La Gestion courante
Les services de base facturés au prix fort
Les contrats de syndics ne sont pas toujours faciles à lire pour les copropriétaires, ce qui permet à certains syndics de pratiquer des facturations abusives en ajoutant par exemples aux charges des “frais de photocopies”, “forfaits administratifs”, “heures de vacation”, “carnet d’entretien”… Car il faut faire la différence entre les “prestations de gestion courante” et les “prestations de gestion exceptionnelles”. Les premières sont des tâches que doit réaliser le syndic et pour lesquelles il est payé au forfait. Une liste du Conseil National de la Consommation (CNC) reprise par un arrêté entré en vigueur en juillet 2010, énumère les tâches de base minimales qu’un syndic doit effectuer. Il en coûte en moyenne pour 150 euros (TTC) par lot pour les copropriétaires. Comme leur nom l’indique, les “prestations exceptionnelles” varient d’une année à l’autre et ne peuvent pas faire l’objet d’une forfaitisation. Parfois elles peuvent renchérir de 30% un contrat de syndic. Et le copropriétaire est d’autant moins incité à la vigilance que les sommes sont modestes. Mais elles s’additionnent… David : “ Rodrigues, juriste à la CLCV Généralement, le syndic fait un : copier coller de l’avis du CNC. Et après il rajoute des petites lignes “forfait administratif”, “forfait convocation AG” ou “forfait papier”. Cela s’additionne à la gestion courante. Or les prestations exceptionnelles, comme son nom l’indique, doivent être exceptionnelles. On arrive donc à un empilement de prestations qui devraient être comprises dans le forfait de base de la gestion courante”.
2) Le compte séparé
Le syndic fait fructifier votre argent pour son compte
Tous les copropriétaires connaissent bien les “avances de charges”, ces sommes que le syndic vous demande de verser avant même d’entamer des travaux. Depuis 2000, le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour placer ces sommes souvent très conséquentes. Mais il peut obtenir une dérogation de l’AG, ce qu’il obtient souvent en arguant que cela permettra de faire des (petites) économies sur les frais bancaires et de gagner du temps dans le paiement des prestataires. Il ne vous dit pas que cela lui permet de placer discrètement cet argent qui ne lui appartient pas. C’est cette dérogation qui devrait être interdite en 2014. Car sans compte séparé, plus de transparence sur l’usage de ces avances, qui, cumulées, peuvent atteindre des montants considérables. Et susciter bien des tentations ! L’affaire Urbania en est l’illustration. Le réseau est suspecté d’avoir ainsi collecté près de 500 millions d’euros, soit plus de trois fois son chiffre d’affaires annuel, et réussi grâce à des “comptes miroirs” à emprunter une somme équivalente pour racheter des concurrents et se hisser au troisième rang français. Problème, Urbania aurait de sérieuses difficultés à rembourser les fameux 500 millions… La Société Générale a porté plainte et Urbania négocie devant le tribunal de commerce un étalement de sa dette.
3) Les travaux
Toujours les mêmes entreprises pour un suivi épisodique
Lorsque des travaux sont décidés, le syndic est rémunéré pour en assurer le suivi. Ses honoraires sont libres et doivent depuis la loi Boutin de 2009 être votés à part, pour chaque chantier engagé (ce qui n’est pas toujours le cas, certains syndics continuant d’appliquer un taux fixe, identique pour tous les chantiers). “Si vous limitez les travaux, vous risquez de frustrer votre syndic puisque il se rémunère dessus”, commente David Rodrigues, juriste à la CLCV. Les syndics sont donc régulièrement accusés de “pousser” à la réalisation de travaux, mais le dernier mot appartient toujours aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale annuelle.
Encore faut-il que cette rémunération soit justifiée. Car un autre reproche est souvent fait aux syndics, plus embarrassant pour les copropriétaires : l’insuffisance de mise en concurrence des entreprises. Un syndic le reconnaît d’ailleurs, sous couvert d’anonymat : “On travaille souvent avec les mêmes. On connaît les entreprises sur lesquelles on peut compter. Si on estime les tarifs corrects, on continue. Nous n’avons pas le temps de chercher la perle rare”. Or, beaucoup de copropriétaires qui en ont fait l’expérience, se sont rendu compte qu’ils pouvaient faire baisser très sensiblement leurs factures, en demandant eux-mêmes un devis à une société qui n’a : “ pas été contactée par leur syndic… François Vidalin de l’ARC répond c’est aux syndics d’aller chercher au moins trois devis. On les paye pour ça”. David Rodrigues ajoute que les syndics doivent aussi assurer un suivi effectif des travaux, pour justifier leurs honoraires : “Il faut: réunions de chantier, relations avec les entreprises, réel travail de réception des travaux… On a trop souvent l’impression qu’il s’agit d’un bonus”.
4) Les filiales de syndic
Un risque de surfacturation
La plupart des gros groupes ont des filiales, notamment dans l’assurance et l’expertise. Foncia possède, par exemple, Assurimmo et La CNEB (expertise). Selon l’ARC, des syndics Foncia ont résilié le contrat d’assurance sans même l’autorisation du conseil syndical pour passer chez Assurimmo. Pour l’association des copropriétaires, ces assurances maison coûteraient jusqu’à 20% de plus que le marché. François Vidalin de : “ l’ARC nous fait part de son expérience : Notre copropriété, gérée par Lamy, avait également une assurance Lamy. Quand nous avons signifié à notre syndic que nous la trouvions trop chère, il a renégocié le contrat pour l’aligner sur les autres tarifs. À la clé, une baisse de 20%”.
5) L’assemblée générale
Une démocratie trop souvent malmenée
C’est lors de l’assemblée générale annuelle que s’engagent les dépenses les plus importantes de la copropriété. D’où aussi une série de pratiques peu louables. Ainsi dans cette importante copropriété du 3e arrondissement de Lyon, le syndic ne dépouillait pas les bulletins de vote durant l’assemblée générale (pour gagner du temps) et exigeait du président du conseil syndical de signer un procès verbal en blanc. Résultat il faisait sa salade”, comme le glisse un copropriétaire. Une salade en l’occurrence à base de “travaux pharaoniques” (ascenseurs, vidéosurveillance, arrosage automatique, fermeture de la résidence…) qui étaient “toujours votés” et “souvent confiés” aux mêmes entreprises. Mais des sommets sont atteints quand les syndics ne convoquent pas d’AG. Selon l’ARC, on rencontrerait “assez souvent” ce genre de pratique.
6) Le syndic au quotidien
Un professionnel aux abonnés absents
Qui n’a jamais entendu un de ses copropriétaires s’emporter : “on paye un syndic mais il n’est jamais là quand il faut”. Pour les associations de consommateurs, il faudrait faire une distinction entre les “gros” syndics (Foncia, Lamy, Urbania…) et les “petites” régies. Les services de ces grandes agences sont scindés en plusieurs entités (comptabilité, gestion, contentieux,…) et parfois difficilement joignables. Quand on a une fuite d’eau ou que l’on veut savoir pourquoi les charges augmentent, ça peut être gênant. Quant aux responsables de la copropriété, ils changent régulièrement. “À chaque fois, on perd quatre mois de travail car il faut le temps de se replonger dans les dossiers. Avec ce turnover, les copropriétaires n’ont plus le service pour lequel ils payent”, explique un professionnel du secteur.
7) Le syndic mis en place par le promoteur
Quand les intérêts des copropriétaires passent après ceux des promoteurs
Dans un immeuble neuf, le promoteur présente un syndic à la première assemblée générale. Et il est élu. En règle générale, ils ne font pas partie du même groupe. Mais ça n’empêche pas le syndic de défendre parfois davantage les intérêts du promoteur que ceux des copropriétaires qu’il est censé représenter. Quand on emménage dans un nouvel immeuble, les premières années sont marquées par de nombreuses mal ou non façons. À la demande du syndic le promoteur doit faire revenir les entreprises, : “ quitte à faire jouer ses garanties. Francis Chaduiron de la CLCV Les promoteurs passent à une autre opération immobilière. C’est la bagarre pour qu’ils fassent revenir les entreprises. Par ailleurs les chantiers sont “sous-sous-traités” en cascade (carrelage, sanitaire,…). Ça dilue d’autant les responsabilités”.
Selon Francis Chaduiron, les syndics n’ont pas intérêt à hausser le ton car “souvent ils ont d’autres affaires à traiter avec le même : “promoteur”. Il décrit le mécanisme consiste à faire durer. L’astuce : « garantie de parfait » les choses pour épuiser les principales garanties achèvement d’un an et garantie biennale. Parce qu’ils ne savent pas, les copropriétaires pensent pouvoir faire jouer ces garanties en envoyant une lettre recommandée”. Bien souvent, seule une longue et coûteuse procédure judiciaire permet d’obliger le syndic et donc le promoteur à faire leur travail. “Sachant que les premières années d’une copropriété sont capitales pour l’avenir d’un patrimoine, le laxisme ne doit pas être pratiqué”, conclut Francis Chaduiron.
